Они строили вертикаль
Мало кто знает, что квартиры «в два этажа» существовали в Москве еще в советские времена. Элитное жилье для номенклатуры строилось на заказ: у партийных бонз была возможность запланировать верхний уровень с камином или кладовые помещения и комнату для прислуги внизу. «Этажерки» советского производства существуют по адресам: улицы Тверская, 27, Дорогомиловская, 9, а также на Гоголевском бульваре, 8. Кое-где под подобное жилье отведен целый этаж (то есть два), чаще всего под крышей. В высотке на Баррикадной площади, в «стреле», венчающей конструкцию здания, сохранились две или три однокомнатные двухуровневые квартиры. А в доме на Тверском бульваре располагаются 1,5-уровневые апартаменты, в которых помещения находятся рядом, но со сдвигом в пол-этажа.
Мастерские художников тоже чем-то напоминают двухуровневые апартаменты. Подобные квартиры есть на Малой Дмитровке, 24, в доме Высоцкого (Малая Грузинская, 28), в Брюсовом переулке, 4.
Большое количество «многослойных» апартаментов появилось в разгар 90-х, когда состоятельные граждане стремились любыми доступными способами увеличить жилплощадь. Новостроек в Москве тогда было на порядок меньше, чем сейчас, а долевое строительство являлось делом рискованным. Вот и приходилось покупать в старых домах несколько соседних квартир, чтобы объединить их, но иногда это не удавалось, и тогда приобретали одну над другой.
Распространенным вариантом увеличения приватного пространства было присоединение чердака, который покупался за бесценок и переоборудовался в мансарду. До прошлого года такие операции можно было проводить на законных основаниях. Так, например, появилось многоуровневое жилье с мансардами во Власьевском переулке, 9, где оно занимает весь этаж. Одну такую квартиру в Малом Козихинском переулке, 16/3 успешно продали риэлторы из компании Beatrix. А в нескольких домах на Фрунзенской набережной мансардный этаж был полностью надстроен.
Иногда владелец увеличивал высоту потолков за счет верхней квартиры, а «остаток» шел на антресоли. Примеры тому есть в Гнездниковском переулке, 10.
Многоуровневый неликвид
«Жизнь по вертикали» на несколько лет вошла в моду. Владельцы «многоэтажек» гордились столь оригинальным жильем, создавали шикарный интерьер, устанавливали красивую лестницу. И все было бы хорошо, да только вскоре оказалось, что продать такие апартаменты в старом доме – дело непростое. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, вспоминает случай из своей практики, когда клиент присоединил к своей квартире сначала помещения сверху, а затем еще и снизу. «В итоге общая площадь его нового жилья составила 600 кв.м. Хозяин долго не мог решить, на каком этаже сделать вход и, кажется, организовал его на среднем уровне. А через несколько лет владелец решил продать свой шедевр, но на практике это оказалось невозможным, поскольку квартира не производила должного впечатления на потенциальных покупателей, и никто не был готов выложить за нее запрашиваемую сумму. В итоге хозяин разделил ее на три части и сдал в аренду».
Сегодня довольно большое количество квартир-«этажерок» с отделкой выставлено на продажу, но их недостаток в том, что это жилье не способно конкурировать с апартаментами в элитных новостройках. Ведь практически во всех старых домах отсутствует подземный паркинг, уровень инженерии, коммуникаций и качество отделочных материалов заметно уступают современным зданиям. К тому же, в процессе сделки могут возникнуть вопросы по правильности оформления перепланировки. Как утверждает Альбина Якушенкова, директор отдела аренды компании Beatrix, квартиры, объединенные с чердаками, бывает сложно оформить в собственность, потому что это присоединение не было узаконено. А иногда еще хуже: из-за нарушений при ремонте возникает угроза обвала верхнего этажа.
Кроме того, время показало, что такие квартиры удобны далеко не для всех. Например, для беременных женщин, маленьких детей и пожилых людей лестницы, соединяющие уровни, – зона повышенного риска. Тем более что делают их зачастую, игнорируя существующие СНИПы, – то слишком крутыми или узкими, то с недостаточно безопасными ограждениями. Еще один минус состоит в том, что из-за лестницы теряется часть полезной площади квартиры – как минимум 20 кв.м – и ограничиваются возможности планировки. «А поскольку метраж апартаментов разбит надвое, – дополняет Елена Белякова, директор отдела продаж Beatrix, – их площадь кажется меньше, чем на самом деле».
Так что сегодня большая часть многоуровневых квартир продается на вторичном рынке. Вот как резюмирует тему Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «Конти»: «Покупатели становятся прагматичными, для них важны не столько модные веяния, сколько экономическая целесообразность приобретения жилья. Огромные размеры многоуровневых квартир предполагают и высокие коммунальные платежи, что в данном случае не всегда оправдано. Не на пользу такому типу недвижимости и развитие загородного рынка: клиенты, соизмерив все затраты, предпочитают независимое от соседей проживание в отдельном доме».
На новый лад
Несмотря на то что «многослойные пироги» в общем и целом вышли из моды, их довольно часто можно встретить и в новых элитных домах. Это значит, что спрос до сих пор существует и, как сообщает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, он довольно стабилен, без особых всплесков. Правда, держится на низком уровне. Жанна Золотавина, брокер компании Soho Realty, оценивает его в 10–15% от общей структуры спроса.
Некоторые люди готовы мириться с лестницей у себя дома ради целого ряда преимуществ. Во-первых, воплощение идеи многоэтажной квартиры при грамотном и творческом подходе может оказаться весьма интересным. Те же ступени могут стать оригинальной деталью, если их умело вписать в интерьер. Более того, есть возможность использовать в оформлении квартиры две абсолютно разные дизайнерские концепции – на каждом этаже свою. Часто такие апартаменты имеют нетипичные характеристики – высокие или разноуровневые потолки, необычную форму комнат. Подобное жилье особенно популярно у мужчин-холостяков. Кому-то нравится панорамное остекление или мансардное освещение, в этом случае квартира с присоединенным чердаком – то, что надо. «Второй этаж» будет похож на мастерскую художника – чем не романтика? К тому же здесь можно установить камин!
Во-вторых, многоуровневые апартаменты больше, чем обычные, дают возможность разграничить зоны с разными функциями. Например, первый этаж отводится под гостевое пространство, а второй – под приватное. Или, если хозяин работает дома и принимает клиентов, одна из зон становится офисом. У некоторых семей есть необходимость разделить детскую и взрослую зоны или мужскую и женскую «половины», да мало ли какие потребности могут возникнуть у покупателей.
В крайнем случае, этот тип жилья практически всегда можно спасти от превращения в неликвид, разделив двухуровневую квартиру на две отдельные.
Большие двухэтажные апартаменты в новых элитных домах обычно имеют такую планировку: на первом этаже находится гостевая зона – с кухней, гостевым санузлом, обеденным залом, гостиной и иногда гостевой спальней или кабинетом, а на втором – жилая часть со спальными и ванными комнатами членов семьи. Примеры таких квартир есть в «Необыденном доме» (1-й Обыденский переулок, 5), доме 22 на улице Архитектора Власова, жилых комплексах «Ближние дачи» (Староволынская улица, 11), «Три тополя» (1-й Тружеников переулок, 10), «Палаты Муравьевых» (1-й Зачатьевский, 10) и т.д. Многоуровневые квартиры на первых этажах комплексов «Покровское-Глебово» и «Покровский берег» позиционируются риэлторами как встроенные таунхаусы.
Под небом голубым
Есть один тип многоуровневого жилья, который не только не вышел из моды, но и набирает обороты популярности. Речь идет о пентхаусах, занимающих последние этажи элитных домов. «Однако такие объекты востребованы не за счет своей многоуровневости, – утверждает Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty. – Прежде всего их покупатели руководствуются соображениями престижа. Это имиджевое жилье, лучшая квартира в элитном доме, несомненно, подчеркивающая высокий социальный статус своего владельца». Главное достоинство пентхауса – великолепный вид на город, которым можно любоваться через высокие панорамные стекла, выходящие на три или четыре стороны света. Важной его особенностью также является наличие террасы или эксплуатируемой кровли. Вариантов обустройства пентхауса и его отдельных элементов великое множество. Часто здесь устраивают зимние сады, камины. Очень эффектно в таких квартирах смотрится многоуровневое освещение. Несмотря на то что российский рынок пентхаусов совсем молод, на сегодняшний день уже насчитывается несколько сотен «поднебесных» квартир с многоуровневой планировкой.
Дороже или дешевле?
Как говорилось выше, многоуровневая квартира с неудачной планировкой в старом доме часто становится неликвидной, поэтому она может быть дешевле, чем обычное жилье. Генеральный директор «Контакт – Элитная недвижимость» Денис Попов полагает, что ее стоимость при прочих равных условиях ниже одноуровневой. Однако часто цены практически одинаковы – так считает Юрий Синяев: «Подорожание этого сегмента происходит аналогично остальной жилой недвижимости, в зависимости от района и категории жилья. Подобное помещение стоит дороже, только если это пентхаус или квартира, построенная по индивидуальному проекту, заказанному покупателем еще на уровне проектирования». По мнению Александра Зиминского, цена может быть выше, если планировка квартиры функциональна и выполнена с минимальными потерями площади. Словом, при формировании цены все решает тип самого дома и планировка с дизайном. «Хорошая отделка может повысить цену таких апартаментов на 35–40%, – говорит Альбина Якушенкова, – и стоимость квадратного метра в них может достигать $5,5 тыс. против $4 тыс. в обычной квартире в том же доме».
Но даже при отсутствии наценок многоуровневое жилье фактически обходится клиенту дороже, несмотря на то, что полезной площади в данном случае остается меньше. Если на одном уровне на 200 кв.м можно сделать три спальни и кабинет, то на двух уровнях той же площади поместятся, в лучшем случае, две спальни. Таким образом, за те же деньги покупатель получит на комнату меньше.
Что касается цен на пентхаусы, то они, конечно же, выше, чем на остальные квартиры в доме. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, как минимум на 15–20%. «На формирование цены, прежде всего, оказывают влияние объективные параметры: видовые характеристики, местоположение дома, число пентхаусов в доме, количество уровней, размер террасы, наличие собственного лифта», – отмечает он. По данным Виктора Козлова, коммерческого директора ОАО «Авгур Эстейт», наценка на этот тип недвижимости составляет 30–50% по отношению к ценам на квартиры в том же доме, а средняя цена на них – $10 тыс. за кв.м. За пентхаус в районе «Золотой мили» придется заплатить из расчета $15 тыс. за кв.м.
Марина Чеснокова
myHouse.ru »2011-3-16 16:19
